Vlaams Verzameldecreet Wonen: focus op sociale huisvesting, maar ook tal van andere nieuwigheden

Het Vlaams Verzameldecreet Wonen van 9 juli 2021 zorgt voor verschillende wijzigingen aan de regelgeving met betrekking tot het beleidsdomein wonen. De focus ligt op de sociale huisvesting met onder meer de invoering van een regelgevend kader voor woonmaatschappijen en aanpassingen aan het sociale huurstelsel. Maar er zijn ook heel wat andere elementen meegenomen vanuit het Vlaams regeerakkoord en de Beleidsnota Wonen. Denk aan de weigering tot afgifte van een conformiteitsattest voor niet-vergunde domiciliekamers, de implementatie van het Kaderdecreet Bestuurlijke Handhaving in de Vlaamse Codex Wonen van 2021 wat betreft de woonkwaliteitsbewaking en de schrapping van de mondelinge hoorzitting in de beroepsprocedure tegen een besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid of een besluit tot overbewoning.

Sociale huisvesting

De grootste brok nieuwigheden in het Vlaams Verzameldecreet Wonen van 9 juli 2021 heeft betrekking op de sociale huisvesting. Met onder meer de invoering van een regelgevend kader oor woonmaatschappijen, een nieuwe herinvesteringsverplichting om het sociaal woonaanbod op peil te houden, beperkingen op de sociale woonbeleidsconvenanten en wijzigingen aan het sociaal huurstelsel.

- Regelgevend kader voor woonmaatschappijen

Omdat de dienstverlening van de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM's) en de sociale verhuurkantoren (SVK's) zeer complementair is, werd in het regeerakkoord overeengekomen om de sterkten van beide modellen tegen 1 januari 2023 samen te voegen in één woonactor: de woonmaatschappij. Binnenkort zal er dus nog maar één duidelijk aanspreekpunt zijn voor kandidaat-huurders in een gemeente.

De decreetgever legt met het Verzameldecreet Wonen de basis voor de erkenning van de woonmaatschappij en stelt een vast einde aan de erkenning van de SVK's (van rechtswege, eind 2022) en SHM's (van rechtswege, 30 juni 2023). Hij concretiseert ook de rechtsvorm, statuten, aandeelhouders, stemrechten en bestuursorganen van de woonmaatschappij. Hiervoor wordt onder meer Boek 4 (woonactoren), deel 1, titel 3 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 vervangen. En ook in de Vlaamse Codex Fiscaliteit en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden de nodige wijzigingen aangebracht.

De nieuwigheden zullen verder worden uitgewerkt in regeringsbesluiten.

- Herinvesteringsverplichting voor àlle initiatiefnemers van sociale huurwoningen

Op dit moment geldt alleen een reglementaire herinvesteringsplicht voor SHM's waarbij ze verplicht zijn om de opbrengsten van eventuele verkopen van patrimonium dat niet langer kan dienen voor sociale huisvesting opnieuw in te zetten voor de sociale huisvestingssector. Deze herinvesteringsplicht wordt uitgebreid naar alle initiatiefnemers die sociale huurwoningen niet langer sociaal verhuren.

- Beperking op sociale woonbeleidsconvenanten

Het Verzameldecreet Wonen beperkt het gebruik van sociale woonbeleidsconvenanten tot gemeenten waar de procentuele verhouding tussen het aantal gerealiseerde plus de geplande sociale huurwoningen ten opzichte van het aantal huishoudens in de nulmeting niet meer dan 15% bedraagt.

- Sociaal huurstelsel

Het sociaal huurstelsel wordt op verschillende domeinen grondig gewijzigd. Zo komt er een nieuw toewijzingssysteem dat aangepast is aan de invoering van de woonmaatschappijen. De 2 bestaande systemen worden hiervoor geïntegreerd in 1 nieuw stelsel met als belangrijkste doel streven naar evenwicht tussen specifieke woonnoden, lokale binden, chronologie en bijzondere doelgroepen.

Daarnaast wijzigen de huurdersplichten waarbij een betere kennis van het Nederlands wordt geëist van alle sociale huurders en inactieve sociale huurders zich zullen moeten inschrijven bij de VDAB. Ook de inschrijvingsvoorwaarde wijzigt. Huurders van wie de huurovereenkomst is beëindigd door tussenkomst van de vrederechter wegens ernstige overlast kunnen zich nu meteen opnieuw inschrijven voor een andere sociale woning en krijgen vaak ook nog voorrang. Dat verandert: de betrokken huurders zullen zich voortaan gedurende 3 jaar niet meer opnieuw kunnen inschrijven. De nieuwigheden treden wel pas in werking op een datum die later wordt vastgesteld door de Vlaamse regering.

De decreetgever voert ook nieuwe regels in voor het beheer van leegstaande sociale huurwoningen in afwachting van sloop of renovatie. En wijzigt het kader m.b.t. het centraal inschrijvingsregister. De decretale inschrijvingsregisters die verhuurders moeten bijhouden zullen vervangen worden door een volwaardig centraal inschrijvingsregister.

Weigering afgifte conformiteitsattest voor niet-vergunde domiciliekamers

Voortaan mag geen conformiteitsattest worden afgeleverd voor niet-vergunde domiciliekamers wanneer er vooraf een bouwovertreding is vastgesteld. Met een bouwovertreding wordt bedoeld: 'het wijzigen van de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed of het opsplitsen van een woning of het wijzigen van het aantal woongelegenheden, zonder dat hiervoor de verplichte omgevingsvergunning is afgeleverd, zoals vastgesteld bij een aanmaning, een verslag van vaststelling of een proces-verbaal'.

Wordt er toch een conformiteitsattest afgeleverd omdat men geen weet heeft van het bestaan van de bouwovertreding, dan vervalt het attest automatisch van zodra de overtreding wordt vastgesteld in een aanmaning, een verslag van vaststelling of een proces-verbaal.

Implementatie Kaderdecreet Bestuurlijke Handhaving in Vlaamse Codex Wonen

Het Verzameldecreet Wonen implementeert het Kaderdecreet Bestuurlijke Handhaving van 22 maart 2019 in de Vlaamse Codex Wonen voor wat betreft de woningkwaliteitsbewaking. Hierdoor wordt binnen de strafrechtelijke procedure een luik bestuurlijke beboeting ingevoerd in die gevallen waarin het openbaar ministerie geen vervolging instelt.

Daarnaast zorgt de implementatie ervoor dat woningcontroleurs in de administratieve procedure binnen bepaalde grenzen beschikken over alle rechten en mogelijkheden die toezichthouders op basis van het Kaderdecreet Bestuurlijke Handhaving kunnen uitoefenen.

In werking: 1 januari 2023

Schrapping van mondelinge hoorzitting in beroepsprocedure tegen besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid of overbewoning

De mogelijkheid om een mondelinge hoorzitting te vragen in het kader van de beroepsprocedure ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring en overbewoondverklaring wordt geschrapt, net als de verlenging van de beslissingstermijn van de minister met één maand wegens mondelinge hoorzitting. Uit de praktijk blijkt immers dat deze mogelijkheid weinig tot geen impact heeft op de uiteindelijke beslissing. Bovendien werkt de optie vertragend. Let wel: het hoorrecht blijft bestaan via de mogelijkheid om schriftelijk te reageren.

Er is een overgangstermijn voorzien voor hangende beroepen ingediend voor de inwerkingtreding.

Diverse wijzigingen

Tot slot zorgt de decreetgever nog voor andere, meer beperkte aanpassingen. Zo worden de privacybepalingen in de Vlaamse Codex Wonen in overeenstemming gebracht met de nieuwe principes m.b.t. het gegevensbeschermingsrecht vanuit de GDPR.

In werking: 20 september 2021 (10 dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad). Al bestaan op deze datum heel wat uitzonderingen.

Bron: 9 JULI 2021. - Decreet houdende houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen, BS 10 september 2021, bl. 95673.